¿Quién paga y quién se beneficia en tu plan de Facility Management?

En tu plan de FM ¿quién paga y quién obtiene las ventajas?

Uno de los motivos más habituales de los fracasos en los planes de Facility Management es la inconsistencia entre los inversores y los beneficiarios de la inversión.

Vamos a ver de qué se trata para que no te ocurra a ti.

Si quien paga y quien se beneficia en tu plan de Facility Management son distintos, revisa tu plan.

Si bien existen muchos tecnicismos acerca de qué se considera inversión y qué se considera gasto, en general se entiende que una inversión se diferencia de un gasto en que el desembolso inicial de dinero se espera que tenga algún beneficio posterior, lo que viene a llamarse retorno de inversión.

En la vida cotidiana hay montones de ejemplos, y al igual que ocurre con las oficinas y los espacios de trabajo, suelen contraponer la cantidad de desembolso inicial con algún tipo de ahorro progresivo o a lo largo del tiempo que amortice ese desembolso inicial.

Lo que se busca con una inversión es que le retorno supere al desembolso inicial.

Es habitual que a la hora de comprar un vehículo, por ejemplo, hagas la comparativa entre el coste de adquisición y el de operación, que podría tener estos rasgos generales:

  • Precio del vehículo.
  • Costes administrativos.
  • Costes y frecuencia de revisiones.
  • Coste de seguros.
  • Estadísticas de averías y sus costes habituales.
  • Consumo de combustible.
  • Otros.

El precio del vehículo se corresponde con el desembolso inicial, pero la operativa tiene otros muchos más asociados, y es el conjunto lo que te interesa.

Es tradicional la duda de si adquirir un coche de gasolina (de precio más bajo) que consume más combustible y más caro, o si adquirir un coche diésel (de precio más alto) que consume menos combustible y más barato.

Al final, se entendía como rentable si se pensaban realizar más de ciertos kilómetros anuales con el vehículo, y si no, no.

Hoy en día, la problemática de elegir vehículo tiene otros muchos componentes como el hecho de que se permita circular con él dentro de las ciudades, pero valga el ejemplo para comparar un desembolso inicial con un retorno de inversión.

Ahora bien, fíjate en que todo eso tenía sentido porque tú eres quien va a pagar el coche y quien después va a seguir sus costes de operación.

Es decir, quien paga y quien se beneficia es la misma persona.

Ahora, imagínate que alguien te propone que le compres un coche para su uso, y que tú vas a comprar un modelo en concreto.

Pero esa persona te pide que, en vez de ese modelo le compres otro de precio más alto porque consume menos combustible.

Ahí es donde surge la inconsistencia de la propuesta.

Tú pagas más en la compra del coche para que ella pague menos de combustible.

Te pide a ti que desembolses más dinero para ella tener menos costes después.

¿Te parece interesante?

Pues esto pasa con una gran frecuencia en Facility Management.

La propuesta de inversión en Facility Management ha de incluir un retorno, pero para quien invierte, porque si no, no es retorno.

Cuando le pides a la Propiedad del edificio en que está tu oficina que te cambie toda la iluminación artificial a LED, lo que le estás proponiendo es que se gaste un dinero para que tú tengas luego un ahorro mensual en tu factura de consumo eléctrico.

Estás pidiendo a alguien que «invierta», pero no el retorno de inversión lo recibes tú, y eso no es un «retorno de inversión».

El retorno de inversión se llama «retorno» porque retorna, vuelve a quien realiza la inversión.

Si el beneficio de su desembolso inicial lo recibe alguien diferente, entonces no es un retorno, no retorna.

Lo que estás proponiendo entonces no es una inversión sino algo así como una donación, y vas mal: muy mal.

La respuesta más sencilla que vas a recibir si le pides a la Propiedad que te cambie las luminarias a LED para tener un menor gasto mensual en electricidad es que, ya que eres tú quien va a ahorrar en electricidad, te pagues tú las luminarias LED.

Y, si te das cuenta, lo que te propone la Propiedad sí tiene consistencia.

Te propone que, para ahorrar en electricidad, inviertas en luminarias LED.

Eso sí es una inversión, porque lo que gastes en la adquisición de las luminarias lo vas a ir compensando en tu factura eléctrica.

Tú desembolsas dinero para luego ahorrar también tú.

Es decir, sí que vas a tener un retorno de inversión, vuelve a ti.

Si la factura eléctrica la pagase la Propiedad, probablemente no haría falta que tú propusieras las luminarias LED. Ya las habría instalado para pagar menos electricidad cada mes.

Claro, tu problema, como el de cualquier inversión, es el tiempo.

Tú tienes un contrato de alquiler por un cierto tiempo, y el retorno de inversión va llegando paulatinamente, mes a mes.

Si el plazo es demasiado corto, no te va a dar tiempo a recuperar el desembolso inicial.

Digamos que lo que deberías considerar es:

Inversión<Retorno de inversión

(Desembolso inicial)<((Ahorro mensual) x (Número de meses))

Si el ahorro mensual es leve, necesitarás muchos meses para compensar el desembolso inicial, y si es más significativo, menos tiempo.

En cualquier caso, el retorno de inversión esperable limita tu desembolso inicial.

Si el coste de cambiar a LED las luminarias necesita de varios años para compensarse a base de ahorros mensuales en electricidad pero tu contrato de alquiler es de solo uno, no te sale rentable.

Tu plan de Facility Management debe considerar quién paga y quién se beneficia.

Por mucho que las fórmulas matemáticas te demuestren que algo es rentable, solo tiene sentido si es rentable para quien realiza el desembolso, y así lo debe contemplar tu plan de FM.

Si pides a la Propiedad del edificio que te cambie las luminaria a LED, y tú a cambio ofreces ampliar tu contrato de alquiler más tiempo, puede que le interese, puede que considere que ése es su retorno de inversión.

Pero no solo así.

Imagina que te vas a ir pronto del local, pero le demuestras a la Propiedad, con datos de mercado reales, que si cambia las luminarias a LED va a poder subir el coste del alquiler a quien venga detrás de ti a alquilar el local.

La Propiedad puede considerar que su retorno de inversión está ahí, en que podrá subir las rentas (siempre y cuando sea algo realista).

Pero muchas veces se plantean planes de FM en los que se contempla que alguien pague algo para que alguien distinto tenga una mejora, y eso es inconsistente (paga TÚ unos LED para que YO pueda ahorrar en la factura eléctrica).

Claro que es más difícil plantear planes de FM coherentes y consistentes, pero eres profesional y actuar de otra manera es engañarse.

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