Qué es y para qué sirve el periodo de carencia de un alquiler de local para oficinas.

Qué es el periodo de carencia en el alquiler de tu oficina

Imagen base de Michael Gaida

La firma de un contrato de alquiler no suele ser automática, sino que existe negociación.

Uno de los puntos clave de esa negociación suele ser el periodo de carencia.

Vamos a ver en qué consiste, y cómo puedes utilizarlo.

Al principio, tendrás gastos adicionales por la implantación de tu oficina.

Sean de más o menos cuantía, cuando te instales tendrás que hacer algún tipo de adecuación del local que alquilas para que te sirva en tu actividad.

Lo más habitual es que necesites hacer algún tipo de obra, que puede ser muy parcial (en caso de que el local esté ya adecuado de manera “genérica” y puedas aprovechar cosas) hasta completa.

Esto significa que en la primera parte de tu estancia en el local que has alquilado para tu oficina tienes una serie de gastos adicionales, puntuales, que suelen ser relevantes.

 

Qué es el periodo de carencia.

El periodo de carencia en el alquiler de tu local para oficinas es un intervalo de tiempo en el cual no pagas el coste mensual del arrendamiento.

Es decir, no pagas a tu arrendador el coste del alquiler durante unos meses.

 

Negociar un periodo de carencia con tu arrendador te puede ayudar a compensar esos gastos iniciales de implantación.

La razón de ser de un periodo de carencia es, precisamente, paliar el pico de gasto que tienes cuando te instalas en un local, debido a esas obras de adecuación de las que hablábamos antes.

No se trata de algo establecido sistemáticamente, sino que es algo que tú negocias con tu arrendador, que entiende esta circunstancia de gastos iniciales, y que sabe que pueden constituir un obstáculo suficientemente grande como para que no haya acuerdo si no se opta por un mecanismo que suavice ese pico de costes.

 

Cómo evaluar qué periodo de carencia necesitas.

Para hacer números, lo mejor es que tengas clara la definición del periodo de carencia, y usarla en tus cálculos.

Como siempre te decimos, lo mejor es conocer los números que te van a afectar, para que así las cuentas sean lo más fiables que te sea posible.

La intención de todo esto es llegar a algo parecido a la siguiente fórmula:

(costes iniciales) = (alquiler mensual) x (periodo de carencia)

 

Si jugamos un poco con el aspecto de la fórmula, y despejamos la variable del tiempo, nos queda así:

(periodo de carencia) = (costes iniciales) / (alquiler mensual)

Al escribir así la fórmula, se entiende más claramente cómo influyen los diferentes factores:

  1. Cuanto mayores sean los costes iniciales, mayor será el periodo de carencia que necesites para llegar a compensarlos.
  2. Cuanto mayor sea el importe del alquiler mensual que firmes, menor será el periodo de carencia que necesites.

 

Los costes absolutos y los relativos se entrecruzan en tu negociación.

Si te fijas, verás que en la fórmula hay dos grandes grupos de costes: los puntuales y los recurrentes.

Cuando negocias, tratas que el ahorro en gastos recurrentes iguale a los puntuales a base de conseguir más tiempo de aplicación de esos ahorros.

Pero si hablamos de estrategia workplace, te conviene también analizar los costes no solamente como “puntuales” y “recurrentes”, sino como “absolutos” y “relativos”.

 

Los costes de adecuación son los que son, y varían poco según la localización.

Si para iniciar tu actividad de oficina tienes que pintar el local, remodelar la instalación eléctrica, construir tabiquería, colocar cortinas en las ventanas, poner un pavimento nuevo, adecuar las instalaciones de protección contra incendios, comprar mobiliario nuevo…

Todo eso son gastos bastante independientes de dónde esté el local, y por eso puedes considerarlos como gastos absolutos.

Considéralo una aproximación, ya que es cierto que hay factores que pueden condicionar estos costes, pues los precios de mercado no son iguales en todos los sitios, y puede haber factores propios del inmueble que incrementes alguno de los costes (por ejemplo, si no hay montacargas en el edificio, los montadores de mobiliario te cobrarán más por tener que subir los muebles a tu oficina manualmente por la escalera).

Evidentemente, que los costes de implantación sean más altos o más bajos depende, en esencia, de 2 factores:

  1. Del proyecto en sí:
    1. Si pones un suelo de alta gama, tu adecuación saldrá más cara que si pones un suelo de gama baja… y así con cada cosa.
      1. Es un coste que marcas más tú que el local.
  2. Del aprovechamiento posible en función del estado inicial del local
    1. Si el local no está “en bruto”, y puedes aprovechar lo que está hecho, tus costes de implantación se reducen.
      1. Si el inquilino anterior tenía construidos 2 despachos, y tú necesitas 2 despachos, puede ser que quieras aprovechar la circunstancia de que ya estén construidos y simplemente los reutilices.
        1. Ten cuidado con considerar esto, porque muchas veces no es técnicamente tan fácil aprovechar pre-existencias.

Pero, como veremos ahora, si los comparamos con otros costes, que sí son esencialmente relativos, queda claro que la adecuación es un coste absoluto.

 

El importe del alquiler está muy influenciado por la situación del local.

La máxima del negocio inmobiliario desde hace décadas: “location, location, location”.

Ya hemos hablado de este tema muchas veces (puedes echar un ojo al artículo acerca de tener una oficina en las afueras de tu ciudad), y no vamos a entrar aquí en si es algo bueno o malo: actualmente es una realidad.

Si comparas varios locales arquitectónica y constructivamente similares, pero que se encuentren en zonas diferentes de una misma ciudad, verás que el coste del alquiler varía mucho (muchísimo) entre unos y otros, y es precisamente porque se valora su situación.

Por eso consideramos que éste es un “coste relativo”.

 

Analicemos esto en la fórmula:

Si introducimos estos conceptos en el análisis de la fórmula para calcular el periodo de carencia necesario para compensar los costes iniciales de implantación, vemos que:

  1. Los costes de implantación dependen del estado físico del local, y de cómo sea tu proyecto: no de la localización.
    1. Hacer obras en locales similares tienen costes similares tanto si están en zona “Prime” como si están en zonas de menos valor inmobiliario.
  2. Si el local se encuentra en zona “Prime”, el importe del alquiler mensual será alto, y por consiguiente, no necesitarás un periodo de carencia muy largo para compensar los costes de implantación.
  3. Si el local se encuentra en una zona de bajo valor inmobiliario, el importe mensual del alquiler será más bajo, y como el coste de las obras de implantación no depende del valor inmobiliario del local, necesitarás un periodo de carencia más largo para llegar a compensar los costes iniciales de implantación de tu oficina.

 

Ejemplos numéricos de cómo manejar el concepto de periodo de carencia para tu proyecto de implantación de oficina.

Vamos a inventarnos unos números, y así puedes ver a qué se refiere todo lo que te hemos explicado en este artículo, para que sepas manejarte con estos asuntos:

Ejemplo 01: Alquiler más bajo.

Vamos a imaginarnos datos como estos:

  • Costes de implantación: 150.000€
  • Importe mensual de alquiler: 5.000€/mes

Aplicamos la fórmula:

(150.000€) / (5.000€/mes) = 30 meses

Como ves, el coste de la implantación inicial es relativamente alto respecto al alquiler mensual, y llegar a compensarlo a base de meses de carencia requeriría 30 meses, lo cual no suele ser factible, ni de lejos.

En estos casos, lo que tendrás probablemente que hacer será negociar para compensar una parte, y ya está.

Si acordáis, por ejemplo, 6 meses de carencia, compensarías 30.000€ de los 150.000€ de costes iniciales, reduciéndolos a 120.000€.

 

Ejemplo 02: Alquiler más alto.

Nos imaginamos los siguientes valores:

  • Costes de implantación: 150.000€
  • Importe mensual de alquiler: 50.000€/mes

Aplicamos la fórmula:

(150.000€) / (50.000€/mes) = 3 meses

En este caso, como el importe mensual del alquiler es más alto, en cosa de 3 meses tendrías compensado el gasto completo de la implantación de tu oficina.

Ves cómo los periodos de carencia en alquileres altos tiene mucha relevancia, mucha más que en alquileres bajos.

 

Conclusiones:

El periodo de carencia es un intervalo de tiempo que acuerdas con tu arrendador durante el cual no vas a pagar el importe mensual del alquiler.

Generalmente, los periodos de carencia se utilizan para compensar el pico de gasto puntual que supone la implantación inicial de tu oficina en el local.

Cuanto más alto sea el alquiler, más relevante es la negociación de un periodo de carencia.

Si tienes cualquier consulta, no dudes en contactarnos.

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