Tener tu oficina en las afueras puede ser una buena opción.

Oficina en las afueras

Tener tu oficina en las afueras de la ciudad puede ser una opción muy buena para ti, no la deseches desde el principio, porque puede que, tras analizar tu situación, te sorprendan tus conclusiones.

 

El lema inmobiliario: location, location, location.

En el mundo de las agencias inmobiliarias el lema principal es este: “location, location, location”.

¿Por qué?

Porque, a día de hoy, el valor de un inmueble está muy condicionado a su localización.

De hecho, es lo que más influye en su valor, más que la calidad intrínseca del propio inmueble.

 

No solo se aplica a las oficinas.

El mundo de la inmobiliaria residencial está también enormemente marcado por este lema.

Solamente tienes que hacer un poco de prospección de mercado para ver que los precios de una vivienda dependen mucho más de dónde está que de cómo es.

El posible comprador (o el posible arrendatario) de una vivienda, tiende a analizar con más interés lo que hay en el exterior de que en el interior del inmueble que va a habitar.

Se fija inmediatamente en si hay supermercados y tiendas cerca, si hay centros de salud cerca, si hay estaciones de tren suburbano cerca, si hay paradas de autobús cerca…

Si algo de esto falta, la vivienda no tendrá mucho valor, sea como sea en sí.

Si tiene todo esto a su alrededor, la vivienda comienza siendo valiosa: después se analizará cómo es en sí el espacio que se va a habitar.

¿Es el lugar de residencia de los empleados de tu empresa un criterio para su contratación?

Esta pregunta es clave para entender todo esto.

Uno de los argumentos que pone en valor el mundo inmobiliario para justificar el alto precio de los espacios en los centros de las ciudades es su mayor facilidad de acceso.

Esta facilidad de acceso se basa, fundamentalmente, en el transporte público (autobús, tren suburbano, tren de cercanías) y también en la bicicleta.

El mensaje es que, si tu oficina está en el centro de la ciudad, está cerca de todo; mientras que si tu oficina está en las afueras de la ciudad, está lejos de todo.

 

¿Dónde viven realmente los empleados de tu empresa?

El mensaje “location, location, location” lleva mucho tiempo calando muy hondo en la mente de la sociedad.

El alto precio de la vivienda en el centro de las ciudades ha empujado a las personas que no tienen un poder adquisitivo alto a vivir lejos, no solo del centro, sino incluso en otras ciudades.

 

El fenómeno de las ciudades dormitorio.

¿Por qué existe la “hora punta” cada mañana en sentido de entrada a las ciudades, y por las tardes en sentido salida de las ciudades?

Se llenan las carreteras de automóviles y autocares (atasco de hora punta), los autobuses, los trenes… todo lleno de personas.

¿Por qué?

Es simple: porque, a la hora de entrar al trabajo, todo el mundo tiene que desplazarse desde su lugar de residencia a su lugar de trabajo; y a la hora de salida del trabajo, trayecto inverso.

Es decir, que los empleados de las empresas no viven en la misma zona donde están sus lugares de trabajo, ni siquiera, en muchos casos, en la misma ciudad.

Alrededor de las grandes ciudades se han configurado otras poblaciones que se conocen como “ciudades dormitorio”, donde viven los trabajadores de las empresas.

Se llaman “ciudades dormitorio” porque durante el día, están bastante despobladas, ya que sus habitantes se van a la gran ciudad a trabajar, y se repueblan por la tarde, cuando se acaba la jornada laboral y las personas vuelven a sus viviendas, ya casi exclusivamente para dormir, y al día siguiente volver a viajar hasta su oficina.

 

Pregunta a tus compañeros o a tus empleados cuánto tardan en llegar a la oficina.

Si quieres tener una orientación de en qué medida afecta en tu empresa el tiempo de traslado a la oficina cada día (ir y volver), pregunta, haz una encuesta o un sondeo, para que te digan la situación en la que estás.

En función del resultado, sabrás si tener la oficina en el centro de la ciudad es importante para la facilidad de llegar a ella, o no, y podrás actuar en consecuencia.

Lo interesante de estas encuestas es que te digan el tiempo real que tardan, es decir, desde que salen por la puerta de su casa hasta que entran por la puerta de la oficina.

Te hago esta precisión porque es común que las respuestas no sean globales, y te contesten solamente el tiempo que tardan, en el medio de transporte.

Por ejemplo, es común que te digan: tardo 25 minutos en el Metro (tren suburbano), pero no incluyan los 15 minutos que tardan en llegar desde su casa al andén de la estación, ni los 15 minutos andando que tardan desde que salen del vagón hasta que entran por la puerta de la oficina.

En este ejemplo inventado, habríamos pasado de tardar 25 minutos a tardar 55 minutos (más del doble).

La pregunta es: si entras en la oficina a las 9:00h ¿a qué hora tienes que salir de casa?

Ése es el dato que te interesa conocer.

 

Compara con el tiempo de llegada a otros puntos.

Hoy en día existen mecanismos aproximados y al alcance de cualquiera para calcular el tiempo de los trayectos en diferentes medios de transporte.

Sin ir más lejos, existe Google Maps.

No llega a ser tan fiable como preguntar directamente a las personas, pero es aproximado, y sobre todo, te sirve para comparar tiempos de trayecto entre sitios diferentes: si hay un error en los cálculos, será el mismo para todos los trayectos, de modo que puedes comparar.

 

Suma los tiempos de las personas.

Una manera de ver cómo afecta el tiempo de traslado de los empleados a la oficina desde sus lugares de residencia es sumar todos los tiempos.

No es una ciencia exacta, pero si en tu empresa hay, por ejemplo, 20 empleados, sumas lo que tarda cada uno en llegar a la oficina y te da un total de tiempo.

Si haces lo mismo con varias localizaciones, tendrás una comparativa general, que no es un dato exacto y puede que no sea, según el caso, ni siquiera de aplicación, pero es una cifra que te conviene conocer, para tenerla en la cabeza.

Puede ser que actualmente, tus empleados (los 20 del ejemplo) tarden 25 horas en llegar a la oficina cada día, y a otras localizaciones tarden 23 horas, 10 horas o 40 horas, sumando todos los tiempos.

 

El inmueble en sí.

¿Y por qué todo esto que hemos hablado hasta ahora?

Porque, si te has fijado, todavía no hemos hablado para nada del inmueble en sí.

 

Qué queda cuando quitas el “location, location, location”.

Queda el edificio en sí.

 

Oficinas en edificios antiguos de centros de ciudades históricas.

En muchas ciudades europeas, el centro de la ciudad es un entramado que se diseñó hace ya bastantes años (o siglos), y su preservación histórica prevalece por encima del resto de consideraciones, para conservar el legado cultural que contienen sus piedras y sus calles.

Sin embargo, si lo miramos desde el punto de vista de la implantación de una oficina, podemos encontrarnos con que no sean lugares adecuados para el trabajo hoy en día.

A lo largo de los años se han ido instalando empresas en edificios que no fueron diseñados para ello, sino que eran residenciales.

Esto es un dato muy relevante, porque estaban preparados para un cierto nivel de ocupación, muy inferior al que tienen hoy.

En un bloque de viviendas de 500m2 por planta del s.XIX, puede que hubiera 4 viviendas por planta. Si pensamos en un bloque de 6 plantas, son 24 viviendas.

Si en una vivienda de 125m2 del s.XIX puede que vivieran 6 personas (no entro si “incluyendo personal de servicio” o consideraciones de ese tipo, no es cuestión de precisar históricamente).

Esto significa que en el edificio habría:

  • 24 viviendas x 6 personas/vivienda = 144 personas.

Por tanto, las escaleras, el ascensor (en caso de existir), están pensados para un tráfico de 144 personas.

Si se transforma el uso a oficinas, tenemos un edificio de:

  • 500m2/planta x 6 plantas = 3.000m2

Si hacemos una media de ocupación de una oficina de 10m2/persona:

  • 3.000m2 ÷ 10m2/persona = 300 personas.

Si, además, consideramos que esas 300 personas entran y salen, más o menos, a la misma hora, nos damos cuenta de que esa escalera y ese ascensor serán insuficientes.

 

Edificios de valor artístico o histórico.

Simplemente, dar el dato de que los centros de las ciudades es donde se suelen encontrar los edificios que tienen algún valor histórico, artístico, o ambos.

Estos edificios se incluyen en catálogos de la entidad pública correspondiente, que le asigna un grado de protección, para que los ocupantes actuales del edificio no puedan modificarlo, o en caso de que se permitan modificaciones de algún tipo, la tramitación de los permisos deba estar muy documentada, muy justificada, y aprobada por diversos niveles de inspección (es algo que tarda mucho tiempo, y que puede dar perfectamente con una negativa de la entidad pública a tu propuesta de adecuación, si considera que no es lo suficientemente respetuosa con el edificio).

 

El precio de la oficina.

En el caso de las oficinas, hablar de su precio equivale, en general, a hablar del coste del alquiler, pues es mucho más habitual que las empresas alquilen espacios para implantar su oficina, que comprarlo, aunque también hay casos.

 

La oficina en las fueras es más barata.

¿Por qué?

Porque está en las afueras (recuerda: location, location, location).

De entrada, el precio del alquiler en oficinas que están en las afueras de las ciudades es más bajo, porque se argumenta que los trabajadores tienen que desplazarse hasta allí.

Entiendes ahora el porqué de todo lo que te conté al principio, de saber realmente cuál es el coste en tiempo de los desplazamientos de los empleados de tu empresa hasta la oficina.

Cuando te dicen que el precio de una oficina en las afueras es menor porque los trabajadores tienen que desplazarse hasta allí, parecen sugerir que los trabajadores viven en el centro de la ciudad, al lado de la oficina, y que trasladar la sede a las afueras les va a suponer un desplazamiento que actualmente no tienen.

Pero lo más probable es que tú ya sepas, gracias a la encuesta, que eso no es así: los empleados de tu empresa ya tienen un desplazamiento diario actualmente, y hay que comparar cómo varía, que es distinto a considerar que se crea de la nada.

 

La oficina del centro es más cara.

Sí, ya lo sé, es obvio que si te digo que la oficina en las afueras es más barata, la del centro es más cara.

Pero te lo remarco porque lo importante aquí es que veas por qué es más cara.

Inicialmente, ya sabes que tiene un coste mayor por… location, location, location.

Si quitas eso, has de ver si hay algo más.

En ocasiones, los propietarios y los gestores de los edificios céntricos tienen claro que no necesitan que sus edificios sean buenos para oficinas, incluso algunos son reacios a su mantenimiento (no todos, por suerte).

Esto se debe a la ley de oferta y demanda: sus edificios, a pesar de ser de precio elevado, se llenan habitualmente, solo por el hecho de estar donde están (location, location…), aunque no sean, en sí, edificios preparados para los modos de trabajar en las oficinas actuales.

Por tanto, si el edificio se llena sin tener que hacerle mejoras… ¿para qué gastar el dinero en ello?

 

Edificios preparados para oficinas en el centro.

Sí, en los centros de las ciudades existen edificios de oficinas, incluso de nueva planta, adecuados para su uso, perfectamente preparados.

Lo que puedes tener por seguro es que el coste de alquiler para implantar tu oficina en uno de esos edificios será el más alto de todos, pues sumas la calidad del edificio en sí con el coste de su situación.

 

Cómo atraían inquilinos los edificios de oficinas de las afueras.

Hace unos años, los edificios de oficinas de las afueras intentaban compensar su desventaja en el mercado provocada por su localización mediante… la calidad del edificio en sí.

Sí, has leído bien.

Del mismo modo que hay propietarios y gestores de edificios en los centros de las ciudades que han tenido claro que no necesitaban gastar dinero en mejoras para sus inmuebles porque siempre estaban llenos por el mero hecho de estar localizados en el centro, hay propietarios y gestores de edificios de las afueras que tenían claro que debían ofrecer edificios mejores, mejor preparados, más adecuados, más avanzados, para atraer inquilinos.

 

La fuerza del argumento de la localización pudo con la calidad de los edificios de oficinas en las afueras en algunos casos.

Tras este argumento inicial que ya te he expuesto, lo que ocurrió fue que, como te decía, el “location, location, location” lleva mucho tiempo calando muy hondo en la mente de las personas.

Los promotores de los edificios de oficinas de las afueras veían cómo los posibles inquilinos competían por ocupar los edificios del centro de la ciudad, aunque estuvieran desactualizados, y los suyos se quedaban vacíos, a pesar de la gran inversión en hacer edificios de mayor calidad.

 

Edificios low-cost en las afueras.

Surgió entonces otro tipo de promoción de edificios de oficinas en las afueras.

Los nuevos promotores, en algunos casos, razonaron que, ya que hicieran lo que hicieran, invirtieran lo que invirtieran en la calidad de sus edificios, a los posibles inquilinos les daba igual, porque lo único que valoraban era la dirección postal (localización), recurrieron a otro argumento: el bajo precio.

Por eso, sobre todo en los últimos años, puedes encontrarte en las afueras edificios de muy baja calidad, muy poco preparados para implantar una oficina, pero con el precio del alquiler más barato posible.

De esta manera, se mantiene la división:

  • Oficina en el centro: precio de alquiler elevado.
  • Oficina en las afueras: precio de alquiler bajo.

 

¿Cómo de inhóspitas son “las afueras”?

Me parece importante hacer mención a los estereotipos en este caso.

Cuando hablas de “las afueras”, hay que ver cómo son esas “afueras”.

Lo más normal, es que las afueras de una ciudad sea una zona donde también haya transporte público, aunque se use el automóvil más que en el centro, simplemente porque suele haber menos colapso de tráfico.

Hablamos de afueras con conexión de telecomunicaciones, servicios, etc.

Es fácil caer en el estereotipo de pensar en “las afueras” y visualizar un granero en el campo de los que aparecían en las películas del género western, donde no hay electricidad, ni autobuses…

Cuidado con los estereotipos.

 

¿Te importa la calidad de tu oficina?

Llegados a este punto, es importante que te preguntes si realmente quieres tener una buena oficina o no.

Por “buena oficina”, me refiero a una oficina que funcione correctamente, no necesariamente a una oficina con acabados lujosos.

Si la respuesta es (como espero) “Sí, me importa”, lo tienes mucho más difícil que si no te importara.

Si no te importa, lo único que tienes que hacer es entrar en cualquier comparador de precios de Internet y elegir el más barato (tal vez debí poner esta frase la primera del artículo y así algunos podrían haberse ahorrado leer las 2560 palabras que tiene el artículo hasta aquí).

Pero si te importa, debes fijarte en muchas más cosas.

 

Las instalaciones en tu oficina.

Te voy a poner un ejemplo ilustrativo.

En una oficina, una parte esencial para que funcione correctamente son sus instalaciones: instalación eléctrica, de datos, de protección contra incendios, de climatización, de ventilación, etc.

Una parte de esas instalaciones es interior a tu oficina, y otra parte recorre el edificio.

Una parte de las instalaciones es responsabilidad tuya, y otra parte es responsabilidad del edificio.

 

El caso de los patinillos de instalaciones.

Según el país, se lo llama de manera diferente.

Por patinillo, me refiero a un hueco vertical que recorre el edificio desde los cuartos generales de instalaciones hasta las plantas.

Por los patinillos circulan los cables eléctricos, de datos, de telefonía, conductos de gas, de agua, etc.

Sirven para ir distribuyendo las instalaciones troncales del edificio a cada oficina en cada planta.

Las instalaciones ocupan espacio.

La distribución de las instalaciones requiere de espacio.

Cuantas más instalaciones, más espacio.

Ejemplo: máquina de refrigeración de tu sala de servidores.

Llegas a tu nueva oficina, haces tu proyecto de implantación, construyes una sala para los servidores y la electrónica de red de tu oficina, y entiendes que ese cuarto necesita una (muchas veces, más de una, echa un vistazo al artículo donde te hablo de la redundancia en las salas de racks) máquina de refrigeración.

Dicha máquina de refrigeración tiene una unidad interior, dentro de la sala, y una unidad exterior, que se sitúa generalmente en la cubierta del edificio, o en una planta técnica.

La unidad exterior y la interior están unidas por unos tubos por los que circula el refrigerante.

¿No te has encontrado nunca con que vas al patinillo para trazar el tramo vertical de esos tubos que lleguen desde tu planta hasta la cubierta y no hay espacio?

Si a ti no te ha pasado, créeme cuando te digo que a otros, sí, en muchos casos.

Esto simplemente significa que el edificio no tiene patinillos lo suficientemente grandes para las instalaciones que se requieren, y las posibles soluciones, entre otras cosas, afectarán a tu presupuesto.

 

El estado de las instalaciones generales.

Como te decía, hay una parte de las instalaciones que son cosa tuya, y otra parte son cosa del edificio.

Se entiende que lo que instales tú cuando llegues estará dentro de la normativa vigente actual… ¿y cómo están las instalaciones generales del edificio?

Si tú instalas un grifo de agua en la cocina de tu oficina, llevas el agua hasta el grifo por una tubería de un material salubre, pero el troncal del edificio tiene la tubería general de plomo (por poner un ejemplo), el agua que va a salir por ese grifo… saludable no es.

Si vas a hacer una adecuación importante de la instalación eléctrica y de iluminación, y el cableado existente no cumple con las exigencias del Reglamento, puedes verte obligado a desmontar la instalación entera y hacerla tú de nuevo bajo los estándares exigidos por la Normativa, y pagarlo tú, sobre todo si no lo sabías y ya has firmado el alquiler.

 

En esto, da igual si está en el centro o en las afueras.

Fíjate que llevamos ahora ya un rato hablando de la calidad del edificio en sí.

Ha dejado de preocuparnos dónde está, sino cómo es y en qué estado se encuentra.

Como ves, es mucho más complicado este tipo de análisis que simplemente mirar la dirección postal del edificio.

 

Conclusión: analiza tu caso.

Creo que, a estas alturas, después de más de 3000 palabras de razonamiento, te ha quedado claro (si es que no lo tenías ya claro de antes), que hacer las cosas bien en este terreno es mucho más trabajoso y complicado que hacerlo mal.

En este punto, es donde te sugiero que te rodees de especialistas en este sector, y te sugiero además que hables con nosotros, en EASAEDRO, porque hay un factor que habrás notado.

Hay promotores, gestores de edificios, agentes inmobiliarios, constructores… y todos ellos tienen un interés particular en que te orientes hacia algún sentido.

Lo que te sugiero es que te acompañes de EASAEDRO como ente libre de conflicto de intereses.

Como no es agencia inmobiliaria, no tiene interés en si pagas más o menos de alquiler.

Como no es gestora de edificios, no tiene interés en que vayas a un edificio en concreto.

Como no es constructora, no tiene interés en que elijas el edificio más deteriorado para luego gastar más en las obras de adecuación.

Si trabajas con EASAEDRO, sabes que su único interés eres tú, y que trabajará para que llegues a tener tu mejor oficina posible, analizando contigo tanto los puntos que he señalado en este artículo como otros muchos que no te he mencionado y que son igual de importantes.

Si estás en este punto y te importa tu oficina, contacta con nosotros.

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