¿Te interesa interpretar qué son oficinas de clase A, B, C…?

Aprende a entender las clases de oficinas (A, B, C...)

Existen clases de oficina indicadas con letras: A/B/C…(IMG: Max Bender)

Sales a buscar un local para tu nueva oficina y ves carteles que hablan de “Oficinas clase A+”, “Oficinas Clase A”…

¿Es algo importante?

¿Qué significa?

Vamos a analizarlo.

La clasificación inmobiliaria de oficinas mediante letras.

Si lo ves en carteles publicitarios, lo más probable es que se trate de una clasificación que hacen las agencias inmobiliarias para orientarte acerca de las características de los locales de oficina que se alquilan en ese edificio, y también generalmente te puede orientar acerca del precio que tienen.

Así, las oficinas Clase A son más caras que las oficinas Clase B, y éstas son más caras que las oficinas Clase C, en general.

Como verás, hay excepciones.

 

La localización importa para establecer la Clase de una oficina.

Te decimos que, en general, la clase de la oficina te va a dar una idea del precio que te van a pedir porque dentro de los parámetros que las inmobiliarias usan para asignar la letra de la clase está el factor de la situación geográfica del edificio.

Como sabes, las agencias inmobiliarias se rigen por el lema “location, location, location” que valora más dónde está el edificio que el edificio en sí. Por eso, si hablamos de cómo clasifican las oficinas, sabes que es uno de los factores que tienen en cuenta.

Verás que no siempre que te encuentres una definición de cómo es una clasificación inmobiliaria de oficinas los criterios son exactos, y que pueden variar algo de una empresa a otra.

Sin embargo, buscan establecer algo así como un ranking, en el cual las oficinas de clase A+ son las más valiosas, luego van las clase A, luego las oficinas de clase B+, luego las oficinas de clase B…

Por orientarnos, podemos ver que, aproximadamente, siguen estos criterios:

  • Oficinas de Clase A+:
    • Plantas de más de 600m2 (aprox.), suelo técnico, climatización independizada por plantas, una antigüedad que no exceda de 15 años, que esté situada en un polo de oficinas, algún certificado o sello energético, acabados de calidad, diseño especialmente valorado…
  • Oficinas de Clase A:
    • Plantas de más de 400m2 (aprox.), altura libre de 2’50m o más, antigüedad que no pase de 25 años, una ubicación en polo de oficinas, y buenos acabados e instalaciones, aunque sin llegar a ese punto sobresaliente de las oficinas de clase A+…
  • Oficinas de Clase B:
    • Plantas libres de más de 150m2, calidades medias, altas o muy altas, pero en ubicación que no se considera tan premium como las oficinas de Clase A y Clase A+.

Repito que no se trata de algo estricto, pero te puede dar una orientación.

Resulta llamativo, y TÚ deberías reparar en ello, que el tamaño de la oficina tiene relevancia para la clasificación.

Es decir, que si tienes una oficina de, por ejemplo, 300m2, no llegará a tener la Clase A+… pero tal vez si tienes certificaciones energéticas (LEED, BREEAM, Verde…) y está en una localización premium…

Para ese tipo de situaciones a veces emplean un nivel intermedio, como pudiera ser la Clase B+, que es algo más que B, pero menos que A…

 

La clasificación técnica de la Asociación Española de Oficinas (AEO) mediante letras.

Por otro lado, hay una sensación de que la clasificación inmobiliaria de oficinas no es algo completamente objetivo, y por tanto la Asociación Española de Oficinas se ha dado a la tarea de establecer unos estándares que sean claramente evaluables, pero desde el punto de vista técnico.

En este caso ya no es la ubicación lo más relevante, salvo que esa ubicación tenga alguna implicación técnica.

Este criterio se centra en el edificio en sí.

Lo que hace es analizar una serie de aspectos (concretamente, 45) a los que asigna una puntuación obtenible.

Tras revisar todos esos aspectos, se suman los puntos que ha obtenido y se otorga una clasificación:

  • Clase A+: más de 80 puntos
  • Clase A: entre 71 y 80 puntos
  • Clase B+: entre 61 y 70 puntos
  • Clase B: entre 51 y 60 puntos
  • Clase C: menos de 50 puntos

Si te estás preguntando qué es lo que miden, pues por ejemplo:

  • Eficiencia de planta (%GROSS)
  • Relación fachada/fondo
  • Protección solar en las fachadas
  • Relación entre suministro eléctrico en media y baja tensión.
  • Tipos de sistemas de climatización
  • Instalaciones singulares
  • Certificaciones energéticas

También tiene sus matices, pero se centra en cosas que se puedan medir.

Sí, las letras coinciden con las de la clasificación inmobiliaria.

Es así.

 

¿Te interesa mucho, en tu caso, la clasificación del local donde vas a implantar tu oficina?

No se trata ni de ensalzar ni de despreciar todo esto.

Lo que debes hacer es utilizar la información que te transmiten estas clasificaciones sabiendo lo que son y lo que quieren decir.

En el caso de la clasificación inmobiliaria:

Por ejemplo, siguiendo con el ejemplo, si vas buscando locales de 300m2 y cuando pasas por delante de un edificio ves el cartel de la inmobiliaria que dice “Oficinas Clase A+”, seguramente deberás pasar de largo porque ya eso te dice que las oficinas tendrán una superficie sensiblemente superior.

Si vas buscando oficinas de precio de alquiler bajo y ves “Oficinas Clase A”, ya te da una idea de que mejor te centres en otro lugar.

Si te interesa la oficina en sí, es probable que encuentre locales de clase B que se te adapten perfectamente, y que tengan esa clasificación debido a su localización.

En cuanto a la clasificación técnica…

…también debes interpretarla y valorar lo que te interese.

Por ejemplo, la AEO indica que el fondo de oficina mejor puntuado es de 8m o menos.

¿A ti te viene bien una oficina con un fondo de 8m, siempre?

Te recomiendo que eches un vistazo al artículo en el que te hablamos de la importancia de la geometría en la valoración de idoneidad de un local para ti.

Puede ser que un local tenga un fondo de 8m y que no se adecue a tus necesidades.

Puede ser que un local tenga una relación entre la superficie útil y la construida (eficiencia de planta) muy alta, y sin embargo, por su geometría, algún elemento que no tenga mucha superficie esté situado de manera que te estorbe muchísimo para tu planta.

Por ejemplo, un núcleo de ascensores y escaleras puede ser más pequeño que otro pero estorbarte más por su situación en la planta…

 

Interpreta tu caso.

Siempre te lo decimos, cada caso es diferente, y a ti te interesa TU caso.

Lo mejor es que lo estudies.

Para ello te damos estas directrices que publicamos en esta web a lo largo de los numerosos artículos que escribimos, para que tengas elementos de criterio propios y sepas manejarte en TU proyecto.

Si quieres que hablemos de tu caso, solo tienes que:

Contactar con Easaedro

 

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