¿Vas a vivir el ciclo de vida de tu activo inmueble con él o no?

¿Te interesa el ciclo de vida de tu activo inmobiliario?

(IMG: Jolettamb) El cliclo de vida de un activo inmobiliario tiene muchos componentes, y el tiempo es uno de ellos.

El coste de un inmueble está realmente relacionado con el tiempo. Además del coste inicial de adquisición, existen otros que se extienden a lo largo de años, y que forman parte del llamado “ciclo de vida” del edificio o el local para tu oficina.

Para entenderlo, es necesario centrarse en una visión a largo plazo.

Pero ¿te interesa?

 

El ciclo de vida de un inmueble no solo importa para compra-venta.

Normalmente, cuando se habla de la importancia de considerar el ciclo de vida total de un inmueble se hace pensando en el ámbito de la compra-venta, y no del alquiler, que seguramente será tu caso si estás buscando un local en un edificio de oficinas en el que establecer tu nueva sede.

Verás que el concepto es análogo, y te vamos a explicar claramente lo que implica.

 

El coste total de un inmueble o de un local para tu oficina tiene un componente importante después del desembolso inicial de compra o de adecuación.

Cuando el análisis lo hace alguien que va a comprar un inmueble, es pertinente tener en consideración que, tras la compra del edificio, cada año va a tener una serie de costes de operación y mantenimiento.

Hablar del coste considerando el ciclo de vida vendría a ser algo así:

(coste total) = (coste inicial) + [(coste operacional anual) x (nº años ciclo de vida)]

¿Qué significa esto?

Significa que el coste inicial de la compra del inmueble es solo una parte de las cuentas que tienes que hacer.

Puede ocurrir que tengas el dinero para adquirir el inmueble, pero no para mantenerlo.

Además, puede servir para decidir, mediante comparativa, entre varios edificios. Ya ves que puede ser que el coste inicial de adquirir un inmueble sea más bajo, pero si después resulta que su coste de operación es más alto, puede que la suma total resulte en que un edificio de precio más reducido te acabe resultando más caro.

 

Ejemplo no inmobiliario:

Imagina que tu empresa te despide y que ese despido conlleva un finiquito que monetariamente implica una cierta cifra de dinero.

Necesitas un coche, y decides que vas a utilizar ese dinero para pagar tu coche nuevo.

Vas al concesionario y ves diferentes opciones.

Pueden pasar, básicamente 2 cosas:

  1. Ves un coche que podrías comprar con el dinero del finiquito.
    1. Pero luego no tendrías dinero para su mantenimiento operativo: consumo de combustible, seguro, impuestos, neumáticos, revisiones mecánicas…
      1. Te das cuenta de que, si bien una visión a corto plazo te dice que puedes comprar ese coche, la realidad es que no puedes (o no debes).
  2. Comparas entre dos coches con diferentes características:
    1. Uno de ellos tiene un precio de compra más alto, pero luego el coste operativo es más bajo
      1. Por ejemplo, consume menos combustible que el otro.

Vemos que el esquema de coste total es el mismo de la fórmula que hemos expresado antes, y se compone tanto del precio de compra como del coste operativo.

 

Equivalente en gasto de ciclo de vida de tu alquiler en local de oficina.

En el caso de que hablemos de que esté arrendado/a en un local de oficinas, parece evidente que vas a tener un gasto corriente operativo (mes a mes, año a año, día a día…), que puede ser similar al caso de la compra.

Podrías llegar a plantearte que no tienes gasto inicial de compra… pero sí que vas a tener un gasto inicial: la adecuación del espacio, generalmente compuesto de proyectos, obras y costes de licencias y tasas.

 

Cuál es el ciclo de vida de tu local en alquiler.

Lo fundamental en todo este razonamiento es que hay unos gastos que se extienden en el tiempo.

Por tanto, es muy importante definir cuánto tiempo hay que considerar.

En el caso de compra-venta, el tiempo es la vida útil del edificio.

Pero en el caso del alquiler: es el tiempo que dura tu contrato de arrendamiento.

Como ves, en general hablamos de un “ciclo de vida” en modo reducido.

Por eso, te preguntaba antes si realmente te interesa el ciclo de vida del edificio como tal, porque no tiene mucho sentido que te preocupes por un intervalo de tiempo de 50 ó 70 años cuando tú no vas a estar en ese edificio tanto tiempo.

 

Rentabilidad del ciclo de vida de tu activo inmobiliario en alquiler para oficina.

Vamos a transformar la fórmula de antes a tus necesidades:

(coste total) = (coste implantación) + [(coste corriente) x (nº años contrato alquiler)]

 

Si hablamos en términos estrictamente monetarios, podemos estudiar varios casos de ejemplo inventados para que veas cómo actúan las variables de la fórmula en tu caso:

Ejemplo 01:

  • Coste de implantación inicial: 100.000€
  • Gasto corriente: 15.000€/mes
  • Duración del contrato de alquiler: 36 meses

Así, quedaría:

(coste total) = (100.000€) + [(15.000€/mes) x (36 meses)] = 640.000€

 

Ejemplo 02:

  • Coste de implantación inicial: 200.000€
  • Gasto corriente: 9.000€/mes
  • Duración del contrato de alquiler: 36 meses

Así, quedaría:

(coste total) = (200.000€) + [(9.000€/mes) x (36 meses)] = 524.000€

Analicemos los ejemplos:

El coste total del Ejemplo 02 es más bajo que el del Ejemplo 01 a pesar de que el coste inicial de implantación es el doble.

Sin embargo, al considerar con una visión más a largo plazo (aunque sean solo 36 meses) los costes, se obtiene que el local que tiene un mayor coste de implantación es más rentable.

 

¿Qué pasa con la duración del contrato de arrendamiento?

Ya te habrás dado cuenta de que en ambos ejemplos hemos considerado una duración de contrato idéntica: 36 meses, para hacer la comparativa.

Sin embargo, esta variable también juega en todo esto, y rápidamente te haces la siguiente pregunta: “¿A partir de qué duración de contrato empieza a ser más rentable el local del Ejemplo 02?”.

Pues vamos a verlo.

Inicialmente, buscamos el punto de equilibrio en el que ambos costes totales fueran iguales:

(coste total 01) = (coste total 02)

Vamos sustituyendo conceptos en la fórmula por sus valores desarrollados:

(100.000€) + [15.000€/mes x N meses)]= (200.000€) + [(9.000€/mes x N meses)]

Despejamos la incógnita de la ecuación (N, que es el número de meses):

 N meses = 100.000 / 6.000 = 16’67 meses

 

El tiempo de alquiler es básico en tu estrategia de costes workplace.

En el análisis de los ejemplos que acabamos de hacer queda patente la importancia de la duración de tu contrato de alquiler para ver la rentabilidad de los locales para tu oficina.

Según las cifras que nos hemos inventado para los ejemplos, si tu contrato de alquiler dura hasta 16 meses, te resulta más rentable el Ejemplo 01, y si tu contrato tiene una duración de 17 meses o más, entonces te resulta más rentable el Ejemplo 02.

Es lógico, ya que vemos que el mayor coste de implantación inicial se va viendo compensado por un coste operacional corriente más bajo, y claro, según vaya pasando el tiempo, el coste operacional va ganando peso en la fórmula frente al gasto de implantación inicial.

Por eso, si tu contrato es corto, el “ciclo de vida” que vas a considerar es muy corto también, y el coste de implantación inicial es lo que prima.

Si hacemos los números de estos mismos ejemplos con un contrato de 10 meses, por decir algo:

 

 Caso 01: coste total = 100.000 + 150.000 = 250.000€

 

 Caso 02: coste total = 200.000 + 90.000 = 290.000€

 

Esto es aplicable a tus proyectos internos también, no solo a implantaciones inmobiliarias.

Ya sabes que en Easaedro somos especialistas en el sector de la oficina, y frecuentemente nos encontramos con clientes que se dejan llevar por el “objeto reluciente” de la última moda.

Hay muchos factores a tener en cuenta, no solo el financiero, pero ya que estamos con esto, vamos a pensar en ejemplos del día a día, como es el caso del consumo eléctrico.

Imagina que te das cuenta de que estás gastando mucho dinero en electricidad cada mes, y que es culpa de la iluminación artificial, que está arcaica y consume mucho, cuando hoy en día hay sistemas que consumen menos, y por tanto te estarías ahorrando un dinero cada mes en este apartado.

Pero quitar todas las luminarias que tienes actualmente y cambiarlas por otras (como pueda ser LED) de menor consumo tiene un coste inicial de compra e instalación de las nuevas luminarias, así como del desmontaje y la retirada a un punto de vertido autorizado para el tipo de residuo (punto limpio, punto de reciclaje, etc.).

Ese coste inicial se irá compensando con el ahorro mensual en la factura de la electricidad, pero al igual que con los ejemplos inmobiliarios, habrá que echar números y valorar el tiempo.

A partir de un cierto tiempo, el ahorro mensual habrá compensado el gasto de instalación de la nueva iluminación, y será a partir de ahí cuando empieza a serte monetariamente rentable el haber acometido el proyecto.

Pero si tu contrato de alquiler tiene una duración inferior al tiempo necesario para que eso ocurra, a pesar de que tu sensación sea que estás ahorrando dinero mes a mes, cuando hagas las cuentas al final de tu periodo de arrendamiento verás que has “gastado de más”.

 

Todo esto es mucho más complejo en los proyectos workplace reales.

Ten en cuenta que estamos simplificando muchísimo todo esto para que se entienda el concepto.

Evidentemente en los proyectos workplace hay muchas más variables a considerar, como hacemos día a día en nuestro trabajo.

Si quieres que trabajemos contigo, en tu caso, solo tienes que contactar con nosotros:

 

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